Разрешение на реконструкцию или новое строительство в Москве, Московской области

Что такое строительство нового объекта недвижимости понятно многим, но вот реконструктивные работы часто путают с изменениями, которые относятся к капитальному ремонту объекта недвижимости или перепланировке с реконструктивными изменениями. Итак что же такое реконструкция объекта капитального строительства – ОКСа? Реконструкция – это комплекс согласовательных и общестроительных работ, направленный на изменение технико-экономических параметров (ТЭПов)  объекта недвижимости, при котором необходимо разработать и получить большой объём проектной и технической документации. К таким изменениям относятся:

• увеличение площади объекта недвижимости, путём надстройки помещений, этажей;
• расширение объекта путём пристройки “вбок” полезной площади;
• замена или восстановление несущих конструкций не частично (это возможно перепланировка), а в комплексе.

Говоря простым языком, реконструкция – это увеличение строительного объёма и общей площади ОКСа. Также реконструкцией считаются изменение инженерного оснащения объекта. Направлены эти работы по определению п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса на усовершенствование и улучшение ОКСа в части физического износа. Такие изменения впоследствии приводят к изменению высоты ОКСа, этажности объекта, увеличению общей площади. Порядок получения разрешения на реконструкцию для нежилых зданий и для жилых отличается. Для индивидуальной жилой застройки на землях под ИЖС или ЛПХ процедура гораздо проще и имеет уведомительный характер согласования. Основанием проведения реконструкции может решение собственника увеличить полезную площадь помещения, здания, строения. Так же, основанием является плохое или критичное состояние несущих конструкций, подтверждённое дефектными ведомостями или обоснованием экспертизы или техническим заключением о аварийном состоянии несущих конструкций, эксплуатация которых создаёт риск или угрозу для людей.

Разрешение на реконструкцию в Москве. С чего начать? 

Основным регламентирующим документом является Градостроительный кодекс Российской федерации. Изменение объекта по сути являются разновидностью строительства и по этому во многих статьях ГрадКодекса слово реконструкция можно часто встретить вместе со словами “строительство”.  Получение разрешения на реконструкцию или новое строительство – это документ, подтверждающий соответствие согласованной проектной документации требованиям регламентов и законодательных норм. Для не линейных объектов:

• градостроительного регламента;
• генерального плана развития территории;
• градостроительного плана земельного участка.

Для линейных объектов, строительство которых не связано с образованием земельного участка, необходимо соответствие требованиям генерального плана развития территории и видам разрешенного использования в соответствии с Градостроительным планом земельного участка – ГПЗУ и прочим ограничениям согласно земельному кодексу и законодательству  РФ (ст. 51 ГрадКодекса). Первым делом собственнику или его законному представителю, как и управляющей организации для получения разрешения на реконструкцию или новое строительство необходимо:

• заказать ГПЗУ с целью определения возможности проведения работ;
• обратиться в проектную организацию, имеющую необходимый допуск СРО (например в нашу компанию), для получения предварительной консультации:
• сформировать для оценки фронта работ и определения условий необходимый комплект технических и правоустанавливающих документов и данных, т.к. каждый запрос индивидуален;
• организовать допуск нашего эксперта на объект недвижимости для проведения предварительного обследования и проведения необходимых замеров;

Разрешение на реконструкцию. Какие документы нужны для получения ?

Первое, что стоит отметить, в каждом случае при реконструкции комплект технической документации, инженерных изысканий объекта (ст. 47 ГрадКодекса РФ), будет индивидуален и зависит от большого количества факторов. Что бы получить предварительную консультацию свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку в форме обратной связи. Обязательными документами для подачи в уполномоченный муниципальной орган власти будут:

• заявление от собственника или уполномоченного/доверенного лица;
• проектная документация, утвержденная проектировщиком и заказчиком;
• результаты экспертизы проектной документации;
• градостроительный план земельного участка;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости и/или земельный участок;
• согласие всех собственников помещений в здании, если собственник не один;
• иные документы в соответствии с регламентирующими нормами законодательства РФ.

Так же стоит отметить, что проектная документация должна быть составлена в  объёме соответствующем требованиям Постановления Правительства Москвы №87 от 16.02.2008г. Подаются документы через МФЦ или в местный муниципальный орган. Срок рассмотрения документов 7 дней, но зачастую этот срок может быть увеличен. В течении этого времени сотрудники регламентирующего органа проверяют наличие и правильность оформления всех необходимых документов и соответствие проектной документации нормам и прочим положениям ГПЗУ.

Разрешение на реконструкцию. Причины отказа.

Часто по результатам рассмотрения документов выдают отказ. Такое решение можно оспорить в суде, но лучше просто узнать по какой причине, устранить замечания и подать заявление повторно. Основаниями получения отказа могут быть:

• ошибки, помарки, нечитабельный текст в документах, не заверенные исправления;
• некорректное заполнение полей заявления;
• некачественные копии документов, не позволяющие прочитать реквизиты или текст документа;
• предоставление документов в электронном виде заверенные подписью не принадлежащей заявителю или его представителю;
• подача не полного комплекта документов или просроченных, утративших силу;
• повторная подача документов с не устранёнными по ранее полученному отказу замечаниями;
• подача документов с неполным количеством согласований;
• подача заявление, аналогичного ранее зарегистрированному, срок действия разрешения по  которому еще не истёк.

Список оснований для отказа является закрытым и по другим причинам отказать в получении разрешения на реконструкцию муниципальный орган власти не может. В любом случае, в случае получения отказа стоит попытаться устранить причину отказа и подать документы повторно. Можно оспорить решение об отказе в суде, но практика говорит, что лучше избежать судебных тяжб, т.к. в большинстве случаев это приведёт к трате времени, финансов и результат может не дать.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию в Москве и Московской области.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию формируется из большого количества задач и действий, примерный список которых такой:

• необходимость внесения изменений в ПЗЗ, если в ГПЗУ нет необходимых видов разрешенного использования;
• стоимости и объёма необходимых инженерных изысканий для дальнейшей разработки проектной и технической документации;
• объёма, сложности и сроков разработки проектной документации;
• объёма исходной информации и необходимой технической документации;
• необходимости оформления или получения дополнительных документов, предусмотренных регламентирующими нормами и законодательством РФ;

Для оценки возможности реализации целей по реконструкции объекта недвижимости свяжитесь с нами по телефону, указанному на сайте или оставьте заявку в форме обратной связи. Мы свяжемся с вами в ближайшее время, проконсультируем и запросим копии необходимых документов для оценки стоимости и этапности согласовательных мероприятий. Так же суть вопроса можно изложить, направив письмо на адрес электронной почты info@pismos.ru, приложив следующие копии документов:

• градостроительный план земельного участка;
• выписку ЕГРН на помещение, здание;
• копию правоустанавливающих документов на земельный участок;
• техническое задание или сопроводительную записку, желательно подготовленную техническим специалистом;
• прочая информация, копии документов по запросу.