Согласование и узаконивание отдельного входа на фасаде | Москва

Согласование и узаконивание отдельного входа в нежилое помещение или здание в Москве

Оформление нового отдельного входа, т.е. согласование предстоящего переустройства помещения, здания  или узаконивание уже выполненных общестроительных работ по обустройству нового отдельного входа требует разработки проектной документации и её согласования в ряде государственных ведомств и организаций. Одна из основных сложностей — получение согласия собственников общедомового имущества, т.к. фасад многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу и требует согласия для его изменения как минимум 2/3 собственников недвижимого имущества. 

Согласование и узаконивание отдельного входа в нежилое помещение многоквартирного дома.

Согласование  и/или узаконивание  нового входа в нежилое помещение — это одна из разновидностей перепланировки. Как правило, новый вход оборудуют с лицевой (фасадной) части здания. Реже со стороны дворового фасада. В случае, если нежилое помещение располагается в жилом здании, отдельный вход в такое помещение обязателен — это прописано в законодательстве. По пожарным нормам, для нежилых помещений, расположенных в жилых домах, у помещения должно быть два входа (один как эвакуационный выход). Если же нежилое помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, новый вход обычно делают для удобства или при конкретной необходимости его обустройства.

Обустройство нового, отдельного входа обычно предусматривает появление:

  • нового дверного проема на фасадной (внешней) стене дома или здания;
  • ступеней, крыльца;
  • входного тамбура (входное помещение отделенное двумя дверьми, небольшой, как правило, площади);
  • навеса или козырька над входом в помещение;
  • входной группы (т.е. лестницы, тамбура, дверного проёма, козырька).

Новый отдельный вход нужен для продуктовых и различных бытовых магазинов, офисов, расположенных в жилых домах, кафе и ресторанов, салонов красоты, беби-клубов, ломбардов и прочих ритейловых бизнесов, если помещение, на момент обустройства под ведение бизнеса, не имеет необходимого количества входов и выходов.

Оформление отдельного входа в нежилое помещение или в квартиру при переводе её в нежилой фонд, как и любые работы по перепланировке, требует подготовки проекта перепланировки (в нашем случае с реконструктивными работами по фасаду здания), технического заключения о безопасности планируемых изменений планировки и предварительного согласования с контролирующими органами.

Что бы согласовать в законном порядке новый отдельный вход (не из подъезда!) с фасадной части многоквартирного жилого дома, главное — это получить согласие 2/3 собственников общедомового имущества проведя собрание в соответствии с 45 ст. Жилищного кодекса и получив заветный протокол собрания с необходимым количеством согласных, т.к. фасад жилого дома, в соответствии с 36 ст. Жилищного кодекса, относится  к общедомовому имуществу, как и общедомовые коммуникации, и прочие места общего пользования. Для многоквартирных домов это сложная и часто проблемная задача. Само собой большинство владельцев нежилых помещений, расположенных на первых этажах желают оформить отдельный вход с «первой линии» улицы, т.е. в максимально проходном месте для удобства посетителей и соответственно максимальной посещаемости. Проще всего, с технической точки зрения,  обустраивать новый отдельный вход на месте оконного проема, путем демонтажа подоконного блока. В большинстве таких случаев оформление отдельного входа не затрагивает несущую, конструктивную часть строения и не требует получать техническое заключение у автора проекта дома или организаций ГБУ «Экспертный центр», МНИИТЭП.

Согласование нового отдельного входа в нежилое помещение МКД. Какие нужны документы?

Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:

  • проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
  • техпаспорт помещения из БТИ;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН  или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
  • протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
  • положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
  • распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
  • акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
  • обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
  • новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.

Согласование, узаконивание отдельного входа в помещение. Особые случаи.

Каждый случай индивидуален. Предположим, вы собираетесь оборудовать новый вход в помещение, расположенное на цокольном этаже или в подвале здания. В этом случае потребуется проводить земляные работы. А для таких работ необходимы специальные разрешения — ордер ОАТИ на земельные работы и положительное заключение отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста.

Ещё один нюанс, усложняющий согласование перепланировки, — ситуация, когда здание является памятником культуры или архитектуры. Чтобы получить разрешение на изменение фасада такого здания — в частности, на оборудование нового входа с фасада, — нужно будет обращаться в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) и готовить более объемный комплект проектной документации, разрабатывать проект приспособления и собственно и проходить более сложный согласовательный процесс.

Если проект обустройства нового входа затрагивает несущие стены или другие несущие конструкции дома, это также усложняет согласование. В данном случае придётся обращаться за техническим заключением к автору-проектировщику здания или в организации МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».

Если вы планируете пристроить входной тамбур (пристройка в виде небольшой не отапливаемой комнаты), часто по результату выполнения общестроительных работ такие пристройки относятся уже к реконструкции (если пристройка выполнена, не по нормам  Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП в действующей редакции) и потребуется еще одно дополнительное согласование: разрешение на работы, выданное в Мосгосстройнадзоре. Обычно такие пристройки приводят в соответствие норм Постановления 508-ПП или живут с «красным фасадом».

Согласование, узаконивание отдельного входа в нежилое здание.

И самый особый случай — это согласование или узаконивание отдельного входа в отдельностоящем нежилом здании. Как и любые другие фасадные изменения на сегодня в установленном законом порядке к сожалению не возможно согласовать или узаконить «красные линии на фасаде», т.к. в декабре 2018 года прекратило действие 133 распоряжение Москомархитектуры в отношении рассмотрения вопросов по фасадам отдельностоящих нежилых зданий и на сегодня не определено ведомство, которое рассматривает эти вопросы. Логично думать, что в будущем эти вопросы будут рассматривать всё же в Москомархитектуре, но на данный момент это некий «пробел» в законодательстве РФ.

Тем не менее есть способы зарегистрировать изменения по фасаду отдельностоящего нежилого здания в Росреестре. Для этого вы можете обратиться за консультацией к нашим специалистам. Мы поможем решить проблему с приостановкой или отказом в регистрации фасадных изменений в Росреестре и доведем задачу до прогнозируемого результата — получения новой выписки из ЕГРН с отраженными изменениями в виде фактической и соответствующей реальности планировки фасада здания.

Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?

Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ «в красных линиях» — это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.

К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1  к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.

Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и «зачернил» фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо — с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.

Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам — тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения — максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.

Стоимость согласования, узаконивания отдельного входа в нежилое помещение, здание.

Как и в большинстве случаев, стоимость согласования, узаконивания отдельного входа, как и других реконструктивных работ по фасаду, точных значений по цене услуги нет, т.к. она складывается из:

  • оценки исходного состояния документов на объект недвижимости;
  • объёма фасадных и внутренних изменений;
  • определения перечня согласовательных ведомств и мероприятий;
  • количеству и качеству, необходимых для согласования, технических документов;
  • и еще ряда нюансов.

Для корректной и предметной оценки стоимости согласования, узаконивания отдельного входа мы просим предоставить:

  • поэтажный план БТИ с экспликацией комнат по последним обмерам;
  • выписку ЕГРН в идеале с графической частью (расширенную выписку);
  • эскиз внутренней планировки «после» (можно нарисовать на распечатанном поэтажном плане, что бы схематично было понятно);
  • если в бти красные линии соответствуют фактической планировке — эскиз не надо, надо БТИ до появления красных линий;
  • фото фасада с  отражением планируемых изменений (схематично, чтобы просто было понятно, где будет и какой примерно будет новый отдельный вход);
  • если были попытки согласовывать и/или если есть предписания, приостановки, отказы — копии этих бумаг.

Всю информацию и копии необходимых документов можно направить на почту info@pismos.ru или в вотс ап на указанный номер.

Мы работаем с

Получите консультацию бесплатно

    Наши клиенты это:

    supermarket

    Компании, занимающиеся управлением объектов недвижимости

    team

    Физ. и юр. лица собственники объектов недвижимости не жилого назначения

    team

    Арендаторы федеральной или Московской недвижимости

    hotel

    Организации HoReCa (отели, рестораны, кафе, фастфуд)

    education

    Медицинские, образовательные учреждения

    enterprise

    Строительные компании, девелоперы

    retailer

    Крупные сетевые ритейлеры (продуктовые магазины, магазины одежды и т.д.)

    museum

    Страховые компании, банки, инвестиционные компании, частные инвесторы

    warehouse

    Логистические компании, производственные, крупноторговые предприятия

    Сопровождение вопросов в ведомства, структурах и организациях.

    gosrf logo
    bti logo
    gosrf logo
    gosrf logo
    gosrf logo
    mzhi logo
    gosrf logo
    gosrf logo

    Настоящие письма благодарности

    Свяжитесь с нами или оставьте свои контактные данные

    Телефон:

    +7 (499) 685-98-95