Узаконим перепланировку нежилого помещения, этажа, здания. Согласуем перепланировку выполненную без разрешения.

Узаконить перепланировку  нежилого помещения в нежилом здании. Какая документация нужна?

При оформлении уже выполненного без разрешения переустройства, узаконить изменения проще, если речь идет о помещении, которое находится в отдельно стоящем нежилом здании. Понадобятся следующие шаги:

• разработать проект перепланировки с организацией, имеющей допуск СРО;
• получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• разработать технический план помещения, здания;
• собрать необходимый пакет исходных документов;
• внести новые сведения в ЕГРН.

Если есть изменения по фасаду – данные работы необходимо согласовать в Москомархитектуре. В декабре 2018 года прекратило действие 133 распоряжение МКА в отношении рассмотрения вопросов по фасадам отдельностоящих нежилых зданий. В течении 2018 и начале 2019 года можно было попробовать внести изменения в ЕГРН при наличии письменного ответа от МКА об отсутствии регламента. Новое распоряжение ожидается в  2020-2021 году в связи с пандемией коронавируса 2020 года, в связи с этим в 2019 году у многих людей были трудности в регистрации перепланировки с изменением фасада здания. 

Узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. 

Если помещение расположено в многоквартирном доме, например, речь идет о ритейловом, коммерческом помещении на первом этаже дома, узаконивание самовольной перепланировки сложнее, т. к. проект и всю техническую документацию необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией. Для начала нужно понять, зафиксирован ли факт самовольной перепланировки?

Если факт переустройства зафиксирован в БТИ, на поэтажном плане помещения, незаконные изменения будут выделены красными линиями. Такую перепланировку можно оформить, подготовив следующие документы:

• техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, так называемое “техническое заключение по факту”;
• если затронуты несущие конструкции, то техническое заключение надо будет получать у автора проекта дома, в ГБУ «Экспертный центр» или от МНИИТЭП;
• положительное заключение Роспотребнадзора или так называемое СЭЗ – Санитарно-эпидемиологическое заключение;
• получить акт о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме
  в МЖИ (заявку можно подать электронно);
• провести новую инвентаризацию, целью которой будет зачернение красных линий БТИ в ранее сделанном поэтажном плане с отраженными в нём красными линиями;
• разработать технический план помещения и подать его на регистрацию в Росреестр.

Важный нюанс! Если при самостоятельной перепланировке изменился архитектурный облик фасада жилого здания, или помещения в его встроено-пристроенной части, то узаконить такие изменения возможно в случае положительного решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома и при наличии в протоколе  собрания вопроса об изменении фасада. Часто, затраты на узаконивание изменений фасада являются экономически нецелесообразными из-за сложности собрания кворума в объеме не менее 2/3 собственников квадратных метров особенно для небольших коммерческих помещений, где незаконно появилась входная группа или просто дверь вместо окна. В таком случае дешевле вернуть фасад в проектное состояние или выполнить часть согласовательного процесса самостоятельно (например самому провести собрание собственников и получить протокол с необходимым количеством “согласных”).

Также, очень сложно узаконить перепланировку, выполненную в нежилом помещении, расположенном в жилом здании, если в процессе изменений были затронуты несущие конструкции.

Нарушение СНиПов и норм Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП  (в действующей редакции) при завершенном переустройстве может повлечь за собой получение отказа в согласовании выполненного переустройства и, в случае отказа собственника или арендатора устранить нарушения, Мосжилинспекция может выписать предписание с требованием вернуть объект недвижимости в проектное состояние, и далее, в случае бездействия, подать в суд. Если нарушения есть (а это около 90% случаев), проконсультируйтесь с нашими экспертами. Профессионалы, после рассмотрения исходных документов и консолидирования необходимой информации по вопросу, подскажут, что можно предпринять в конкретной ситуации.

ВАЖНО! Если выполнена перепланировка фасада и зафиксирована в красных линиях в БТИ, то согласовать данное переустройство в рамках действия 508-ПП в редакции Постановления Правительства Москвы №1335-ПП от 19.08.2020 года не является возможным по положению п. 20 Приложения №1 к данному Постановлению. Единственно возможный вариант – это возвращать фасад в состояние до появления на нём красных линий и заново инвентаризировать помещение, получать БТИ в черных линиях по фасаду, после готовить проект перепланировки и согласовывать изменения планировки как предстоящие.